Mật độ xây dựng nhà phố ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô và diện tích xây nhà của bạn. Do đó, việc nắm rõ quy định về mật độ xây dựng không chỉ giúp bạn tránh những rắc rối pháp lý, mà còn đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch chung của khu vực. Trong bài viết dưới đây, Duy Thắng Phát sẽ chia sẻ những thông tin quan trọng về mật độ xây dựng nhà phố, giúp bạn thực hiện dự án của mình một cách thuận lợi. Cùng tham khảo!
Mật độ xây dựng nhà phố là gì?
Mật độ xây dựng nhà phố là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng chính trên tổng diện tích khu đất (Không bao gồm diện tích khu vực hồ bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Ví dụ: Một khu đất có diện tích là 100m2, diện tích chiếm đất của nhà phố A là 60m2. Vậy mật độ xây dựng công trình A là 60/100 x 100% = 60%.
Gia chủ cần căn cứ vào đâu để biết mật độ xây dựng khu đất của mình?
Để biết được mật độ xây dựng tối đa cho phép trên khu đất của mình, bạn nên tham khảo Thông tư 01/2021/TT-BXD và được quy định như sau:
- Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ diện tích xây dựng chính (không bao gồm sân vườn, bể bơi,…) trên diện tích lô đất. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép đối với nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề, nhà độc lập) được quy định tại mục 2.6.3 khoản 2.6 phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD. Cụ thể Duy Thắng Phát sẽ chia sẻ mật độ xây dựng thuần đối với nhà ở trong nội dung tiếp theo.
- Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ diện tích xây dựng chính trên tổng diện tích khu đất (bao gồm cả sân, đường, cây xanh,…). Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của nhà ở là 60%.
Bên cạnh đó, để biết thêm thông tin về cách tính mật độ xây dựng tại khu vực bạn có thể tham khảo các quy định pháp luật tại: QĐ số 04/2008/QĐ-BXD; QĐ số 135/2007/QĐ-UBND; QĐ số 45/2009/QĐ-UBND.
Ngoài ra gia chủ có thể liên hệ với cơ quan quản lý đô thị địa phương để biết thông tin chính xác về mật độ xây dựng cho khu đất của mình.
Mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở riêng lẻ tại TPHCM là bao nhiêu?
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD tại mục 2.6.3 quy định mật độ xây dựng thuần tối đa đối với nhà phố, nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) như sau:
| Diện tích lô đất (m2/ căn nhà) | Mật độ xây dựng tối đa (%) |
| Nhỏ hơn hoặc bằng 90 | 100 |
| 100 | 90 |
| 200 | 70 |
| 300 | 60 |
| 500 | 50 |
| Lớn hơn hoặc bằng 1000 | 40 |
Để đảm bảo tính hợp lý và an toàn trong xây dựng nhà ở riêng lẻ, lô đất được sử dụng để xây dựng phải tuân thủ quy định về hệ số sử dụng đất. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng của nhà ở riêng lẻ không được vượt quá 7 lần diện tích đất của lô đất.
Quy định chừa khoảng lùi so với ranh đất
Khoảng lùi nhà liền kề
Khoảng lùi của công trình xây dựng gần đường giao thông cấp khu vực (như đường chính của khu đô thị) được quy định trong mỗi dự án quy hoạch, nhưng phải tuân thủ các quy định tối thiểu tại Bảng 2.7 tại khoản 2.6.2, Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Khoảng lùi phía trước (tầng trệt): Tối thiểu 3m so với ranh lộ giới và phải phù hợp với quy định trong Bảng 2.7 tại khoản 2.6.2, Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Khoảng lùi phía sau:
- Lô đất dài ≥ 16m: Nếu không có khoảng lùi phía trước, tối thiểu lùi 2m.
- Lô đất dài từ 9m đến dưới 16m: Nếu không có khoảng lùi phía trước, tối thiểu lùi 1m.
- Lô đất dài < 9m: Khuyến khích có khoảng lùi phía sau, nhưng không bắt buộc.
Trường hợp có khoảng lùi phía trước, cần tuân thủ quy định về khoảng lùi tối thiểu trong Bảng 2.7 dựa trên bề rộng đường và chiều cao công trình.
Bảng 2.7: Quy định khoảng lùi tối thiểu theo bề rộng đường và chiều cao của công trình.
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| < 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19÷<22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Ví dụ:
Nhà ông Khoa có diện tích lô đất dài 17m, tổng diện tích 75m2, (thuộc trường hợp lô đất có chiều dài L ≥ 16m). Nhà ông Khoa xây dựng cao 19m, đường trước nhà rộng 22m. Theo bảng 2.7, khoảng lùi tối thiểu phía trước là 0m. Do đó, ông Khoa không cần lùi phía trước, nhưng phải lùi phía sau tối thiểu 2m.
Khoảng lùi lô đất có vị trí đặc biệt
Theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2009, được sửa đổi và bổ sung vào năm 2014, các yêu cầu quản lý đặc thù đối với khu vực được nêu rõ trong phụ lục 12 như sau: Khoảng lùi lô đất được xác định dựa trên lộ giới của đường và chiều rộng của lô đất. Khoảng lùi này được tính từ mép ranh giới xây dựng đến mép đường hoặc hẻm, và được quy định riêng cho những lô đất nằm ở vị trí đặc biệt, bao gồm:
Lô đất tại góc giao của hai hoặc ba đường: Lô đất nằm ở góc giao của hai hoặc ba đường có lộ giới khác nhau.
Ví dụ:
Lô đất nằm ở góc giao giữa một đường lớn (lộ giới 12m) và một đường nhỏ (lộ giới 8m).
- Nếu chiều rộng lô đất quay về phía đường lớn nhỏ hơn 3m, khoảng lùi sẽ được tính theo quy định của đường nhỏ (8m).
- Nếu chiều rộng lô đất quay về phía đường lớn lớn hơn hoặc bằng 3m, khoảng lùi sẽ được tính theo quy định của đường lớn (12m).
Lô đất tiếp giáp hai đường có quy định khác nhau về tầng cao: Lô đất nằm cạnh hai đường có quy định khác nhau về tầng cao của công trình xây dựng.
Ví dụ: Lô đất nằm cạnh hai đường, trong đó đường lớn có lộ giới > 12m và đường nhỏ có lộ giới < 12m.
- Khoảng lùi cho lô đất hướng về đường lớn sẽ thuộc tầng cao hơn (ví dụ: tầng 4 lùi vào 3,5m).
- Khoảng lùi cho lô đất hướng về đường nhỏ sẽ thuộc tầng thấp hơn (ví dụ: bắt đầu lùi vào 3,5m từ tầng 3).
Hướng dẫn tính mật độ xây dựng và diện tích được phép xây dựng tối đa
Công thức tính mật độ xây dựng
Theo Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND quy định về mật độ xây dựng đối với nhà liên kế:
| Diện tích lô đất (m²) | Dưới 50 | 100 | 200 | 300 | 400 | 500 |
| Quận nội thành | 100 | 90 | 85 | 80 | 75 | 70 |
| Huyện ngoại thành | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất (m²).
Ghi chú:
- Mật độ xây dựng tối đa ở huyện ngoại thành được xác định theo Bảng 5.7.2, Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam.
- Nếu mật độ xây dựng đạt 100%, cần có giải pháp hợp lý cho thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
- Đối với nhà trên 100m², khuyến khích chừa khoảng trống phía sau.
- Nếu lô đất tiếp giáp từ 2 đường (hoặc hẻm) công cộng trở lên, mật độ được tăng thêm tối đa 5% (trừ lô dưới 50m²).
Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong bảng Mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất, thì dùng phương pháp nội suy, áp dụng theo công thức:
Nt = Nb−(Ct−Cb)x(Nb−Na)/(Ca−Cb)
Trong đó:
- Nt: Mật độ xây dựng của khu đất cần tính toán.
- Ct: Diện tích khu đất cần tính toán.
- Ca: Diện tích khu đất cận trên (diện tích khu đất lớn hơn khu đất cần tính).
- Cb: Diện tích khu đất cận dưới (diện tích khu đất nhỏ hơn khu đất cần tính).
- Na: Mật độ xây dựng cận trên trong bảng quy định tương ứng với Ca.
- Nb: Mật độ xây dựng cận dưới trong bảng quy định tương ứng với Cb.
Diện tích xây dựng tối đa (m2) = Tổng diện tích khu đất (m2) x Mật độ xây dựng (%)
Trong đó:
- Tổng diện tích khu đất: Diện tích thực tế của lô đất bạn có.
- Mật độ xây dựng: Được quy định trong bảng mật độ xây dựng bên trên.
Ví dụ tính diện tích được phép xây dựng tối đa
Giả sử bạn có một mảnh đất có diện tích 150 m2.
Theo bảng quy định mật độ xây dựng, với diện tích đất 150 m², mật độ xây dựng tối đa cho quận nội thành là 85%, và cho huyện ngoại thành là 80%.
Đối với quận nội thành:
- Mật độ xây dựng tối đa: 85%
- Diện tích sàn xây dựng tối đa = 150m2 × 85% = 127,5m2.
Đối với huyện ngoại thành:
- Mật độ xây dựng tối đa: 80%
- Diện tích sàn xây dựng tối đa = 150m2 × 80% = 120m2.
Kết luận:
- Nếu mảnh đất nằm ở quận nội thành, diện tích sàn xây nhà phố tối đa 127,5m2.
- Nếu mảnh đất nằm ở huyện ngoại thành, diện tích sàn xây dựng nhà phố tối đa là 120m2.
Việc tìm hiểu quy định về mật độ xây dựng nhà phố kỹ lưỡng sẽ giúp công trình của bạn phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền nhà nước phê duyệt. Nếu bạn còn thắc mắc nào về quy định mật độ xây nhà phố và các vấn đề liên quan, hãy nhanh chóng liên hệ ngay đến Duy Thắng Phát để được hỗ trợ. Hotline: 0339.283.779
